不動(dòng)產(chǎn)抵押的法律規(guī)定｜一篇講清你最關(guān)心的那些事兒
最近有朋友私信我：“我打算用房子做抵押貸款，但怕踩坑，法律上到底怎么規(guī)定的？”作為一個(gè)深耕法律與生活內(nèi)容多年的自媒體人，今天就用問(wèn)答形式，帶你看清不動(dòng)產(chǎn)抵押的“真面目”——不啰嗦、不晦澀，全是干貨。
Q1：什么是不動(dòng)產(chǎn)抵押？
簡(jiǎn)單說(shuō)，就是你把房子、土地這些“不動(dòng)產(chǎn)”作為擔(dān)保，向銀行或機(jī)構(gòu)借錢(qián)。如果還不上錢(qián)，對(duì)方有權(quán)依法拍賣(mài)你的房子來(lái)抵債。比如小李用自己價(jià)值300萬(wàn)的房子抵押給銀行貸了200萬(wàn)，這就是典型的不動(dòng)產(chǎn)抵押。
Q2：抵押必須登記嗎？不登記有效嗎？
重點(diǎn)來(lái)了！根據(jù)《民法典》第402條，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。也就是說(shuō)，光簽個(gè)合同不行，必須去不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦抵押登記，否則抵押無(wú)效！去年廣州就有案例：一對(duì)夫妻口頭約定抵押房產(chǎn)貸款，結(jié)果沒(méi)登記，法院判他們敗訴——錢(qián)借出去了，房子也保不住。
Q3：一套房能抵押兩次嗎？
可以！但要分清楚順序。比如小王的房子評(píng)估價(jià)500萬(wàn)，先抵押給A銀行200萬(wàn)，再抵押給B銀行300萬(wàn)——只要總金額不超過(guò)評(píng)估價(jià)，且后一個(gè)抵押權(quán)人知道前一個(gè)存在，就不違法。不過(guò)提醒一句：優(yōu)先受償順序按登記時(shí)間來(lái)定，誰(shuí)先登記誰(shuí)優(yōu)先！
Q4：抵押期間，房子還能賣(mài)嗎？
能！但有個(gè)前提：必須通知抵押權(quán)人（比如銀行），并告知買(mǎi)家這套房有抵押。比如小張想賣(mài)房，他跟買(mǎi)家說(shuō)：“這房押著呢，賣(mài)了還債就行?！辟I(mǎi)家同意，交易完成，銀行也認(rèn)可，這事就合法。但如果偷偷賣(mài)房，可能構(gòu)成違約甚至詐騙哦。
Q5：萬(wàn)一還不起債，房子會(huì)被強(qiáng)制執(zhí)行嗎？
會(huì)！但不是馬上。根據(jù)《民事訴訟法》，法院會(huì)先給你6個(gè)月寬限期。如果還是還不上，才會(huì)啟動(dòng)拍賣(mài)程序?，F(xiàn)實(shí)中，很多債務(wù)人通過(guò)協(xié)商延期、重組等方式避免被拍賣(mài)。建議提前溝通，別等法院上門(mén)才后悔。
?? 總結(jié)一句話(huà)：不動(dòng)產(chǎn)抵押不是小事，登記是關(guān)鍵，知情權(quán)和優(yōu)先權(quán)不能丟。無(wú)論是買(mǎi)房、貸款還是投資，搞懂法律，才能安心生活。
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