租金收益法評估公式：一套讓房產(chǎn)價(jià)值“說話”的邏輯
你是不是也遇到過這種情況？朋友問：“這房子值多少錢？”你張口就來：“地段好、戶型佳，至少值800萬！”可對方一問：“那如果我出租呢？能賺多少？”你突然卡殼了——原來，真正的價(jià)值，藏在租金里。
別急，今天我就用一個(gè)真實(shí)案例，帶你拆解租金收益法評估公式，讓你下次聊房產(chǎn)時(shí)，不再只會說“感覺”，而是有理有據(jù)。
Q：什么是租金收益法？
簡單說，就是把房子未來能收的租金，折算成現(xiàn)在的一筆錢。就像你買個(gè)理財(cái)產(chǎn)品，不是看本金多少，而是看每年能拿回多少利息。房產(chǎn)也一樣——它不光是“買來的資產(chǎn)”，更是“能賺錢的機(jī)器”。
Q：公式長什么樣？
租金收益法核心公式是：
房產(chǎn)價(jià)值 = 年凈租金 ÷ 折現(xiàn)率
聽起來抽象？我們來看個(gè)真實(shí)案例：
去年我在杭州幫一位客戶做評估，他有一套3房兩廳的二手房，掛牌價(jià)650萬。但市場反饋一般。我問他：“每月租金多少？”他說：“大概7500元?！?br> ?? 年凈租金 = 7500 × 12 = 9萬元
?? 假設(shè)當(dāng)?shù)睾侠砘貓?bào)率（折現(xiàn)率）為5%
?? 房產(chǎn)價(jià)值 = 9萬 ÷ 5% = 180萬元
什么？才180萬？！客戶差點(diǎn)跳起來。但別急，我解釋道：“這不是房子‘便宜’，而是它目前的租金收益太低。如果你按這個(gè)價(jià)格買，相當(dāng)于每年只賺5%，遠(yuǎn)不如銀行理財(cái)。”
后來我們幫他重新裝修+優(yōu)化租客結(jié)構(gòu)，把租金提到9000元/月，年凈租金變成10.8萬，價(jià)值立馬漲到216萬！這就是租金收益法的力量——它告訴你：不是房子不行，是你沒讓它“會賺錢”。
?? 小貼士：折現(xiàn)率怎么定？不同城市、不同地段差異大。一線城市核心地段可用4%5%，三四線城市可能要6%8%。關(guān)鍵看你能從其他投資渠道拿到多少回報(bào)。
所以啊，下次別人問你房產(chǎn)值多少錢，別只講“感覺”。記住這個(gè)公式：
價(jià)值 = 凈租金 ÷ 折現(xiàn)率 它比任何“心理價(jià)位”都靠譜。
我是老張，專注房產(chǎn)干貨輸出。關(guān)注我，教你用數(shù)據(jù)看清資產(chǎn)本質(zhì)，不被情緒帶偏。
